Đến năm 2014, khu đất chúng tôi mua nằm trong quy hoạch Nhà ở xã hội, song, vẫn được phép xây dựng tạm. Cũng trong năm này, đã có 2 ngôi nhà được xây lên, hiện đã có 4/5 người xây nhà ở và cùng chung số nhà do quận 9 cấp, hộ khẩu cũng được làm theo địa chỉ này, thệ thống điện nước riêng.
Vậy giờ chúng tôi muốn làm thủ tục hoàn công và tách sổ liệu có được hay không? Trường hợp được thì hồ sơ thủ tục ra sao? Rất mong nhận được phương án tư vấn của luật sư. Cảm ơn!
lequanghuyxn@...
|
|
| Thủ tục cấp giấy phép xây dựng cho đất thuộc quy hoạch? |
Luật sư tư vấn:
Từ những thông tin mà bạn cung cấp, khu đất bạn mua nằm trong quy hoạch sẵn có, tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã quy định cụ thể như sau:
“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật."
Từ quy định trên có thể thấy, người sử dụng đất trong khu vực đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được phép xây mới nhà ở, công trình, hoặc trồng cây lâu năm; trong trường hợp nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có, người sử dụng đất phải có sự cho phép từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hiện hành.
Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đã được quy định rõ tại Điều 94 của Luật Xây dựng. Theo đó:
"1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:
a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt;
c) Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.
2. Đối với công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật này.
3. Đối với nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 93 của Luật này.
4. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn mà kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng chưa được triển khai thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình về điều chỉnh quy hoạch xây dựng và thực hiện gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn.
5. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo."
Căn cứ theo nội dung quy định nêu trên, đối với đất xây dựng nằm trong vùng thuộc quy hoạch phân khu xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất, nếu phù hợp với quy mô công trình được UBND cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã duyệt; chủ đầu tư cần phải cam kết sẽ chủ động phá dỡ công trình khi thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn không còn, và sẽ bị cưỡng chế cũng như chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ nếu không tự thực hiện.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An