Doanh thu "khủng" từ đầu tư bất động sản cho thuê

03:33 PM 30/03/2015

Áp dụng công thức đủ tiền mua 2 căn thì vay thêm mua 1 căn và cho thuê khi đứng giá, đã mang về doanh thu tiền tỷ mỗi năm cho các nhà kinh doanh bất động sản.

Là người có duyên với kinh doanh địa ốc từ khi nguồn cung của Sài Gòn còn khan hiếm, ông Bảo (chuyên viên cấp cao ngành tài chính) hiện có 3 căn hộ tại Phú Mỹ Hưng, 2 căn hộ Saigon Pearl (Bình Thạnh), 3 căn chung cư Hoàng Anh Gia Lai và một căn The Vista quận 2 cho thuê. Nhờ đó, doanh thu từ nghề tay trái hàng tháng của ông xấp xỉ 200 triệu đồng.

Ông chia sẻ, năm 2004, với ý định tích góp vốn liếng mở công ty đầu tư tài chính, song ngại thủ tục nên chuyển sang buôn căn hộ để dễ quản lý. Ông kể, "Tôi thử nghiệm đầu tư chung cư Hoàng Anh Gia Lai năm 2005 theo bài toán có tiền mua 2 căn thì vay vốn mua thêm căn thứ 3. Với mục tiêu ban đầu là tăng giá sẽ bán, khi đứng giá thì ôm hàng cho thuê".

Giữa năm 2005, khi thị trường đang rất sôi động, ông mua thêm 3 căn Phú Mỹ Hưng theo hình thức tương tự. Sau hơn 2 năm đầu tư đã đạt nguồn thu ổn định để trả nợ vay. Giai đoạn 2007-2009 nhà đầu tư này bán 3 căn hộ Hoàng Anh Gia Lai chốt lời rồi mở rộng quy mô kinh doanh ra khu Đông Tp.HCM, ông mua 2 căn Saigon Pearl, 1 căn The Vista. Đến giữa cuối năm 2009, khi ngân hàng đẩy mạnh thắt chặt tín dụng và tăng lãi suất, nên nhiều nhà đầu tư địa ốc gặp khó khăn. Ông cho biết, "Thế nhưng nhờ tuân thủ nguyên tắc cứ tậu ba căn thì vay một căn và nhà thuê có nguồn thu ổn định nên tôi vượt qua giai đoạn này an toàn".

Trong năm 2012, ông tiếp tục gom hàng khi dự án Hoàng Anh River View giảm giá từ 28 triệu đồng xuống còn 18,1 triệu đồng mỗi m2. Hiện tại ông có 9 căn hộ cho thuê, có diện tích 95-125 m2 với giá 600-1.200 USD mỗi căn một tháng, mang lại cho ông hơn 2 tỷ đồng mỗi năm. Ông Bảo tiết lộ sẽ cân nhắc thanh lý chung cư cũ, cũng như đổi chung cư mới để bảo toàn giá trị tài sản.

bất động sản
Sau hơn 10 năm gia nhập thị trường với tỷ lệ vay không quá 30% tổng giá trị 
tài sản, nhiều nhà đầu tư bất động sản cho thuê đạt doanh thu bạc tỷ

Thêm một điển hình cho xu thế trên là Bà Ngọc ngụ quận Bình Thạnh đã ngoài 60 tuổi cũng là người kinh doanh cho thuê nhà "có nghề" tại Tp.HCM. Bất chấp giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng hay nóng sốt, trong vòng 12 năm qua, trung bình cứ 3-4 năm một lần, bà Ngọc đều tiến hành mua bán tài sản. Đối với dịch vụ cho thuê nhà không những giao dịch quanh năm mà còn đa dạng nhiều phân khúc.

Được biết, hiện tại bà Ngọc sở hữu nhiều bất động sản rải khắp khu Đông Tp.HCM. Cụ thể bao gồm: 3 căn biệt thự tại Bình Thạnh và quận 2 và 8 căn chung cư rải đều các dự án Imperia, The Manor, The Vista, Saigon Pearl, Thảo Điền Pearl Hoàng Anh River View, nhờ đó bà thu về mỗi năm tiền thuê nhà hơn 3 tỷ đồng.

Bà chia sẻ bí quyết, muốn kinh doanh cho thuê địa ốc hiệu quả nên áp dụng quy tắc mua 3 căn nhà trong đó nên vay một căn. Từ đó, nợ gốc và lãi vay có thể dùng "mỡ nó rán nó" (lấy tiền cho thuê nhà trả nợ vay). Tức là không nên dùng 100% vốn tự có để kinh doanh nhà cho thuê mà phải chia tỷ lệ vốn làm 3 phần, với 2 phần vốn tự có và 1 phần vốn vay. Nhằm tăng tính an toàn cho suất đầu tư cần mua bất động sản có vị trí thuận tiện, nên cho thuê nhanh hoặc thanh khoản cao. Bà nói, "Với tỷ lệ vay này thì số tiền khai thác từ hoạt động cho thuê của 3 căn nhà trong vòng 6-7 năm đủ để trả hết căn đã vay".

Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát cho hay: "Giới đầu tư bất động sản cho thuê tại Tp.HCM có gu kinh doanh khá đa dạng, có không ít người đã sở hữu thêm nhiều tài sản nhờ sử dụng đòn bẩy tài chính khôn ngoan và có doanh thu khủng từ việc cho thuê nhà".

Ông Nam cho rằng, bài toán có đủ tiền mặt mua 2 căn nhà nhưng không an phận với 2 bất động sản mà phân bổ đều dòng vốn để vay thêm tiền mua căn thứ 3 đã được nhiều nhà đầu tư áp dụng. Mặt khác, giới đầu tư bất động sản cho thuê định lượng thành công thức không nên vay vượt quá 30% giá trị tài sản. Theo cách làm này, tổng nguồn thu từ việc cho thuê các bất động sản hiện có đủ để trải nợ của căn đang vay. Điều đó giúp nhà đầu tư rút ngắn thời gian gia tăng số lượng tài sản và tăng cả thu nhập nhờ công suất cho thuê cao.

Vị Tổng giám đốc khuyến cáo, trong giai đoạn thị trường địa ốc có cầu lớn hơn cung (hàng hóa trên thị trường khan hiếm), việc sử dụng đòn bẩy tài chính có cả thuận lợi và rủi ro nhất định. Thực tế, 8 năm thị trường khủng hoảng vừa qua đã có nhà đầu tư thành công nhưng cũng không hiếm người thất bại. Ông nhận định, "Để bảo đảm suất đầu tư có dùng đòn bẩy tài chính cần tuân thủ tỷ lệ vay an toàn, cùng thời hạn bàn giao nhà đúng hẹn, pháp lý hoàn chỉnh và giá cho thuê duy trì ở mức cao hoặc ổn định".

Bất động sản cho thuê cần được chia thành 2 nhóm. Cụ thể, nhà gắn liền với đất có thể yên tâm đầu tư cho thuê lâu dài vì giá thuê nhà sụt giảm thì giá đất có thể tăng theo thời gian. Tuy nhiên chung cư lại là câu chuyện khác, ông lưu ý thêm.

Căn hộ càng lâu năm giá thuê có thể bị điều chỉnh tùy chất lượng xây dựng và cách quản lý. Còn chung cư mới vận hành trong 10 năm đầu thường tăng hoặc ổn định giá thuê. Ông cho biết, "Hiện giờ thị trường xuất hiện nhiều nguồn cung mới nên chỉ có sản phẩm cao cấp, cũng như vị trí đắc địa mới đủ sức cạnh tranh cho thuê hiệu quả".

(Theo Vnexpress)
 
  • Facebook
  • Google