Từ cuối năm 2017, cơn sốt ảo giá đất nền phân lô, tách thửa hợp pháp lẫn phân lô đất nông nghiệp trái phép bắt đầu diễn ra tại một số quận ven và huyện ngoại thành và đỉnh điểm là vào tháng 5/2018, song, những diễn biến này hiện đã được kiểm soát và hạ nhiệt, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho hay.
Vị chuyên gia này cho biết thêm, cơn sốt này chỉ mang tính cục bộ tại phân khúc đất nền phân lô, còn những diễn biến của phân khúc căn hộ chung cư, đóng vai trò chủ đạo của thị trường nhà đất thì vẫn bình thường, hiện tượng sốt giá là không có.
Còn theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam, nếu xét dựa trên tốc độ tăng trưởng nền kinh tế cũng như mức thu nhập bình quân đầu người từ 2.000-2.500 USD/người/năm thì thị trường bất động sản đang có sự tăng trưởng "nóng".
Vị này nói: "Tôi từng đi xe máy đi mua đất, có những nơi tháng trước 600-700 triệu đồng một lô thì tháng sau tăng gấp đôi" và cho rằng, có nhiều yếu tố dẫn đến giá bất động sản tăng "nóng" trong thời gian qua, mà tác động từ sự đẩy giá của những môi giới là một trong những yếu tố đó.
Theo một cán bộ quản lý của Sở Xây dựng Tp.HCM, đất tại một số vùng ven Tp.HCM bỗng nhiên sốt lạ thường sau thời điểm tết âm lịch, song, đã giảm nhiệt dần qua 2 tháng gần đây. Vị này khẳng định: "Hiện tượng giá đất nền ở khu Đông tăng trên 70-200% thời gian qua không thể là giá trị thực mà là giá ảo. Hiện tượng này là do nhà đầu tư nghe lời đồn thổi của môi giới, tạo ra hiệu ứng đám đông để hưởng lợi nhuận chênh lệch khiến cho giá nhà đất tăng ảo".
Củ Chi và Cần Giờ là những khu vực điển hình nhất cho sự tăng nóng về giá đất nền. Dựa theo thông tin hai nơi này sắp có các dự án "khủng" được triển khai, từ giữa năm 2017, giá đất đã bị môi giới đua nhau thổi phồng lên, tạo nên cơn sốt đất ảo. Nhưng khi những thông tin mà họ đưa ra không chính xác thì thị trường lập tức quay đầu.
|
|
| Đất nền Tp.HCM quay đầu giảm giá. |
Ông Ngọc Nam, Giám đốc công ty đầu tư nhà đất TNH cho rằng: "Nếu nói thị trường giảm sốt cũng không đúng, chỉ là đang có sự điều chỉnh lại cho phù hợp với nhu cầu. Trước đây các cò đất gom hết đất nền, đất nông nghiệp trong dân để phân lô bán nền, nhưng khi chính quyền địa phương siết chặt thì đối tượng này chịu thiệt hại nặng nề do không đẩy được hàng. Còn những dự án chính quy, giấy tờ rõ ràng vẫn có tốc độ giao dịch khá tốt".
Còn theo đại diện Sàn giao dịch bất động sản Lan Phương, hiện tại Củ Chi còn khá nhiều đất, các nhà đầu tư đa phần là mua lướt sóng suốt thời gian qua. Và khi thị trường quay đầu, nhiều người đã không kịp "ra hàng" nên đành phải bán gấp chốt lời hoặc cắt lỗ.
Áp lực đối với những nhà đầu tư phải dựa vào đòn bẩy tài chính lúc này là rất lớn, buộc họ phải bán hàng với bất cứ giá nào. Tại thời điểm nóng sốt, giá đất nền tại tỉnh lộ 8 huyện Củ Chi ghi nhận gần 9 triệu đồng/m2 nhưng nay đã giảm xuống còn 7 triệu đồng/m2; giá đất tại khu vực xã Phước Vĩnh An đã giảm từ 10-11,5 triệu đồng xuống còn khoảng 9 - 11 triệu đồng/m2; giá đất tại khu vực xã Nhuận Đức giảm tới gần 50%, từ 4-5 triệu đồng xuống còn khoảng 2,5 - 3,4 triệu đồng/m2.
Theo kết quả khảo sát thực tế của phóng viên, so với thời điểm nóng sốt của thị trường, giá đất nền tại quận Thủ Đức, một vài vị trí trên địa bàn quận 9 và huyện Cần Giờ hiện đã giảm 3-7 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Riêng trên địa bàn huyện Củ Chi, giới đầu cơ đang đua nhau tháo chạy vì giao dịch vô cùng ảm đạm. Thậm chí, có lô đất 150m2 được rao bán 1,2 tỷ đồng hồi cuối năm 2017 nay chỉ còn từ 379 - 699 triệu đồng.
Chị Mai Hương, một cò đất chuyên hoạt động trên địa bàn Củ Chi cho hay, giá đất nền cách khu địa đạo Củ Chi chừng 4km hiện đang khá mềm so với nhiều tháng trước. Và những lô đất này được hạ giá đa phần là do người dân cần tiền gấp để trả nợ hoặc đi nước ngoài, hay vì thua độ bóng đá.
Giám đốc của một sàn môi giới nhà đất tại quận Thủ Đức cho hay, tính đến thời điểm này, thị trường đất nền đã trải qua tới 3 đợt sốt ảo. Đợt thứ nhất diễn ra vào giai đoạn 2005-2007, khi mà giá đất tại khu Đông tăng vọt từ 3-5 triệu đồng lên tới gần 10 triệu đồng/m2. Đợt thứ 2 là vào thời điểm 2008-2012, giá đất tại một số quận tăng không phanh, từ 15 triệu đồng lên mức 25-30 triệu đồng/m2. Đợt 3 là giai đoạn hiện nay, giá đất tại một số vị trí có hạ tầng giao thông kết nối tốt đã đạt đạt ngưỡng 45-60 triệu đồng/m2.
Song, vị này cho biết thêm: "Tuy nhiên, trong tất cả những lần tăng giá trên, người mua thì rất ít mà đất đều do các nhà đầu cơ thâu tóm và làm giá. Tại một số khu vực vùng ven Tp.HCM mấy tháng gần đây có mức giao dịch không cao so với căn hộ chung cư bởi số lượng lớn do các đầu nậu sở hữu, chào giá khá cao để đẩy hàng nhanh ra thị trường. Đến khi khách hàng quay lưng thì những đối tượng này sẽ "ngã ngựa" do không bán được đất, không có tiền trả lãi các khoản vay nên lập tức giảm giá mạnh. Theo quan sát của tôi, giao dịch đất nền đã chững lại, giá bắt đầu giảm".
Còn theo một chuyên gia kinh tế, giá thị trường bất động sản không bị ảnh hưởng nhiều bởi việc rút lui của các nhóm môi giới cũng như nhà đầu tư lướt sóng. Đa phần sản phẩm địa ốc được mua ở thời điểm này đều xuất phát từ nhu cầu thực và tài chính thực của khách hàng.
Vì thế mà vị này khẳng định, dù đang có những dấu hiệu trầm lắng trên thị trường bất động sản nhưng đây lại chính là động thái của sự bền vững và sẵn sàng cho quá trình phát triển đúng với tiềm năng của nó trong giai đoạn tiếp theo.