Quý I/2017, bà Hằng đã bỏ ra gần 5 tỷ đồng để mua nền đất nằm trong khu dân cư hiện hữu quận 7, phía Nam Sài Gòn, đây là thời điểm cơn sốt đất đang lan rộng khắp Tp.HCM. Khi mua được nền đất nằm trong hẻm xe hơi, gần khu chế xuất Tân Thuận, nhà đầu tư này tiếp tục đổ vốn xây căn nhà phố 4 tầng.
Ngôi nhà được trang bị nội thất hoành tráng, bởi, bà suy nghĩ, gia trị của tài sản gắn liền với đất qua thời gian chỉ có tăng giá chứ không giảm. Khi nhà hoàn thiện, tổng suất đầu tư là 8 tỷ đồng, nhẩm tính lợi tức khiêm tốn nhất phải từ 25-30% nên nhà đầu tư này đã rao bán ngôi nhà với giá 10,5 tỷ.
Dù đã rao bán nhiều tháng nhưng ngôi nhà của bà Hằng vẫn chưa giao dịch được. Có những người đến hỏi, tỏ ra rất thích ngôi nhà, nhưng lại luôn mặc cả xuống dưới 9 tỷ đồng. Bà Hằng kiên quyết không bán, đành ôm hàng đợi đợt sốt đất mới. Nguyên nhân khiến sản phẩm của nhà đầu tư này dù đẹp, chất lượng tốt, vị trí thuận lợi nhưng vẫn không giao dịch được là do thị trường đất nền hiện đang chững lại, đa số các nhà đầu tư đều đứng ngoài cuộc vì cho rằng giá bất động sản liền thổ đang bị đội lên mức quá cao.
Rao bán mãi không được, bà Hằng chuyển hướng sang cho thuê làm văn phòng với giá 3.500 USD/tháng. Trước điều kiện phải bồi thường đúng hiện trạng ban đầu nếu để nhà bị hư hỏng nặng mà chủ nhà đưa ra, khách thuê đã không ký hợp đồng vì cho rằng chủ nhà quá khắt khe. Dù không bán cũng không cho thuê được nhưng bà Hằng vẫn lạc quan và nói: "Tôi tin hàng năm giá trị tài sản kèm đất vẫn tăng lên nên cứ để đấy”.
|
|
| Những căn nhà phố san sát nhau tại khu Nam Tp.HCM. Ảnh: Lucas Nguyễn |
Từng chào bán căn nhà của bà Hằng, nột môi giới nhà phố trên địa bàn quận 7 cho biết, sở dĩ giao dịch tài sản này khó vì khoản chi phí đầu tư cho đất quá cao. Không chỉ vậy, ngôi nhà lại xây to (tổng diện tích 4 tầng là hơn 350m2), sắm đồ nội thất sang, xịn nên khó chọn được đối tượng khách phù hợp. Bởi, nếu có khoản tiền hơn 10 tỷ đồng trong tay thì người mua nhà thường có nhiều sự lựa chọn và thích tự mình hoàn thiện không gian sống theo ý muốn bản thân.
Vị môi giới này nhận định: “Xây nhà vừa to vừa sang sẽ khó bán, cũng kén khách thuê. Nếu kỳ vọng lợi nhuận quá lớn thì khả năng bị chôn vốn rất cao vì không biết chờ đến bao giờ mới được giá ưng ý”.
Ông Đoàn Quốc Duyệt, một người có nhiều năm hoạt động trong ngành bất động sản và hơn 5 năm làm môi giới nhà phố riêng lẻ tại Tp.HCM cho hay, nhà phố dù là kênh đầu tư khá an toàn, song, vẫn có nhiều rủi ro tiềm ẩn. Vị này nói: “Đặc thù của thị trường Tp.HCM là nếu đầu tư nhà phố to, lại làm nội quá quá hoành tráng sẽ khó ra hàng vì đầu ra của phân khúc này bị thu hẹp lại”.
Khi đầu tư vào sản phẩm nhà phố, những nhà đầu tư chuyên nghiệp thường đưa ra một chiến lược rất bài bản. Theo đó, những căn nhà phố thuộc phân khúc bình dân với diện tích vừa phải, có thể chung sổ, nằm trong ngưỡng giá 1,8 - 2,3 tỷ đồng/căn, hoặc hơn 2,5 - 3 tỷ đồng/căn trở xuống là sản phẩm được họ chọn. Còn với những căn nhà phố thuộc phân khúc cao cấp, nếu không có sẵn lượng khách tiềm năng thì nhà đầu tư phải có hẳn một team chuyên chào bán dòng sản phẩm này, ông Duyệt phân tích thêm.
Đối tượng khách mua sản phẩm nhà phố cả chục tỷ đồng/căn trở lại càng thu hẹp lại hơn, vì vậy, nếu không có sẵn đơn đặt hàng thì rất dễ rơi vào tình trạng thanh khoản kém. Khách hàng tiềm năng của dòng sản phẩm này thường là: giới nghệ sĩ có nguồn thu nhập cao, những doanh nhân và đối tác có cùng sở thích. Song, nhóm khách hàng này đa phần thường ưa chuộng sản phẩm nhà phố dự án có hàng rào bảo vệ nhiều lớp hơn là nhà phố nằm trong khu dân cư riêng lẻ như của bà Hằng.
Ông Duyệt cho hay, nhà phố nằm trong khu dân cư riêng lẻ, xây vừa to vừa sang thì cần phải có lớp an ninh đồng bộ với cả khu vực thì mới hợp mốt. Sự toan tính của nhà đầu tư chuyên nghiệp thường nhiều hơn và đa phần đều phải có sẵn đơn hàng từ trước. Trường hợp nguồn khách không sẵn thì mục tiêu lợi nhuận vừa phải để dễ sang tay là tiêu chí tiếp theo mà họ đặt ra. Còn với những nhà đầu tư trường vốn, chấp nhận đi đường dài, chờ tài sản tăng giá thì việc vấp phải kịch bản bị chôn vốn là khó tránh khỏi.
Sức nóng của phân khúc xây nhà phố cỡ lớn hoặc biệt thự trong khu dân cư hiện hữu hiện không còn như trước, trừ khi sản phẩm nằm ở vị trí quá đẹp. Bởi, thị trường hiện đang có nhiều dự án biệt thự compound thiết kế hướng tới không gian, cảnh quan, an ninh và tiện ích nội khu chuẩn mực, dù giá có nhỉnh hơn đôi chút nhưng đa phần người mua với mục đích ở đều sẽ thích những nơi này, vị chuyên gia này cho biết thêm.