Kỳ 1. Không có chiến lược rõ ràng trong đầu tư BĐS
Sai lầm thứ 2 là quên vai trò quan trọng của định vị khu vực đầu tư BĐS
Thực tế có thể lấy bất kì ví dụ ở đâu, chẳng hạn như ở Anh: Nhà liên kế 2 phòng ngủ trị giá 50 ngàn bảng (tiền Anh) tăng giá 10% mỗi năm, các căn hộ 2 phòng ngủ mới xây có giá 120 ngàn bảng tăng giá 3% mỗi năm, điều đặc biệt là chúng cách nhau chỉ 2-5 phút đi bộ. Cho nên trong khu vực đó mức tăng giá trung bình của cả 2 loại BĐS trên sẽ là 6,5%, song sự khác biệt là đáng kể, hơn nữa nó sẽ càng khuếch đại lên nếu dùng đòn bẩy cho khoản đầu tư của mình, ví dụ như vay thế chấp 85% giá trị của BĐS cho cả hai trường hợp.
Đối với chính sách đầu tư BĐS ở Anh, nhà liên kế có số tiền trả trước là 7.500 bảng, tiền vay thế chấp là 42.500 bảng. Khi giá nhà tăng 10% trong năm thứ nhất, sẽ có giá 55.000 bảng. Vì vậy, nhà đầu tư đã kiếm được 5000 bảng từ giá trị tài sản của mình, từ khoản vốn ban đầu trị giá 7.500 bảng bây giờ đã là 12.500 bảng, đã tăng tới 66,7%. Những căn hộ mới xây, sẽ có tiền trả trước là 18.000 bảng, tiền vay thế chấp là 102.000 bảng. Trường hợp giá nhà tăng 3% trong năm thứ nhất, sẽ có giá 123.600 bảng.
Các nhà đầu tư BĐS cần nhớ: Xác định vị trí đầu tư vô cùng quan trọng
(Ảnh minh họa)
Theo đó, nhà đầu tư kiếm được 3.600 bảng từ giá trị tài sản của mình, từ khoản vốn ban đầu trị giá 18.000 bảng bây giờ đã là 21.600 bảng, tức tăng 20%. (Tuy nhiên, ở giả thiết trong ví dụ trên chúng ta không tính đến các loại chi phí và yếu tố khác). Vậy đã có sự khác biệt lớn trong thu nhập từ tiền vốn của nhà đầu tư trong cùng một khu vực có giá nhà tăng trưởng trung bình chỉ 6,5%, mặt khác, sự khác biệt lớn tùy vào số tiền đã đầu tư vào mỗi giao dịch. Thậm chí, nhà đầu tư có thể đạt lợi nhuận gấp 3 lần chỉ nhờ đầu tư vào một loại BĐS tốt hơn cùng trong vùng.
Thông thường, có rất nhiều người hay hiểu sai về mức tăng giá trung bình, họ đã quên rằng không phải lúc nào đó cũng là con số phù hợp. Chẳng hạn, nếu mua nhà để cho thuê thì giá thuê nhà thu được ở vùng đó là quan trọng nhất. Vì thế, sẽ là vô nghĩa nếu nhà đầu tư mua vào một ngôi nhà với giá rẻ nơi không có nhu cầu thuê nhà mà muốn dùng tiền cho thuê nhà để trả dần cho khoản vay thế chấp. Thực tế, có nhiều thành phố có những khu vực tốt cho việc đầu tư và cũng có những khu vực không được tốt đối với nhà đầu tư, do đó hãy luôn tìm kiếm những yếu tố cụ thể và đừng đánh giá chung cho cả một khu vực. Để làm được điều này, yêu cầu các nhà đầu tư phải để ý chi tiết và theo dõi trong khoảng một thời gian dài. Đồng thời, nhà đầu tư phải biết về khu vực của mình rất rõ, hay là có người tin cậy có thể dựa vào để kiểm tra trước khi tham gia đầu tư ở một khu vực cụ thể.