(Hữu Huân)
Trả lời:
Điều 194 Bộ luật Dân sự 2015 nêu rõ: "Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản".
Cũng tại Bộ luật này, Điều 195 quy định: "Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật".
Theo quy định trên, chủ tài sản có quyền ủy quyền cho người khác để định đoạt (chuyển nhượng) tài sản. Pháp luật công nhận việc nhận chuyển nhượng tài sản từ người nhận ủy quyền.
Về mặt rủi ro, việc mua từ người đại diện theo ủy quyền hay mua trực tiếp từ chủ sở hữu không có khác biệt lớn. Những rủi ro khi mua bán nhà đất đến từ những yếu tố chủ quan và cả khách quan. Những yếu tố khách quan không thể lường trước được. Còn những yếu tố chủ quan phụ thuộc vào khả năng nhận định, đánh giá vấn đề pháp lý khi mua bán.
|
|
Những rủi ro khi mua bán nhà đất đến từ những
yếu tố chủ quan và cả khách quan. Ảnh minh họa |
Những rủi ro từ các yếu tố chủ quan sẽ được giảm thiểu nếu người mua có kinh nghiệm và hiểu biết pháp luật. Việc ủy quyền bán tài sản cũng ít khi gặp rủi ro vì người ủy quyền và người nhận ủy quyền thường có quan hệ thân thích, tin tưởng nhau về tư cách và khả năng thực hiện công việc ủy quyền.
Mặc dù vậy, việc ủy quyền bán vẫn có những rủi ro tiềm ẩn nhưng rất hy hữu. Thứ nhất, người nhận ủy quyền không thực hiện đúng những công việc đã nhận ủy quyền, tự ý đổi nội dung công việc mà không báo trước hoặc chưa được người ủy quyền đồng ý đã tự quyết định giá cả, tiến độ và phương thức thanh toán; không giao đúng hạn và đầy đủ số tiền bán tài sản (nếu có thỏa thuận)... Thứ hai, bên nhận ủy quyền không thể thực hiện hợp đồng vì lý do khách quan như ốm đau, đi công tác...
Khi đó, nếu muốn trực tiếp chuyển nhượng mà không thông qua người ủy quyền thì bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền phải đến phòng công chứng (nơi đã công chứng hợp đồng ủy quyền) làm văn bản hủy bỏ hoặc chấm dứt việc ủy quyền. Việc ủy quyền nhà đất hiện đã được lưu trữ và kết nối trong hệ thống các tổ chức hành nghề công chứng. Nếu thấy nhà đất các bên chuyển nhượng đang bị ràng buộc bởi hợp đồng ủy quyền thì công chứng viên từ chối công chứng giao dịch mua bán và hướng dẫn các bên lập văn bản hủy bỏ/chấm dứt việc ủy quyền.
Luật sư Vũ Tiến Vinh
Giám đốc Công ty Luật Bảo An, Hà Nội