Sôi động thị trường nội thành, khó khăn cho vùng ven
Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, tổng mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM hiện đạt 1,2 triệu m2 với 14.600 m2 mới từ bốn siêu thị và một khối đế vừa hoạt động. Nếu tính riêng trong quý III/2017, nguồn cung tích lũy hiện tại ở mức 845.765 m2 NLA từ 52 dự án, cao nhất ở Việt Nam từ trước đến nay nhưng chỉ tương đương 1/10 ở Băng Cốc và 1/15 ở Singapore.
Giá thuê ở khu vực trung tâm tăng 4,8% so với quý trước và giá thuê ở khu vực ngoài trung tâm thì lại giảm. Ở khu trung tâm, việc bố trí, tân trang lại Vincom Center Đồng Khởi đã làm giá thuê tăng khoảng 10-15% so với quý trước, chủ yếu là ở tầng trệt và tầng 1. Ở khu vực ngoài trung tâm, trái với những trung tâm mua sắm thu hút được lượng khách cao như Crescent Mall, Lotte Mart, có thể tăng giá thuê 2-5% so với quý trước, một số khác không thể duy trì mức giá thuê. Với lưu lượng khách và tốc độ lấp đầy các diện tích trống chậm, một số trung tâm bán lẻ hỗ trợ những khách thuê hiện hữu bằng cách giảm giá thuê cố định khoảng 3-5% cho đến 10% so với quý trước.
Xét về giá thuê, đối với các trung tâm hay mặt bằng thương mại (shopping mall), giá thuê dao động từ khoảng 100-130 USD/m2, áp dụng cho tầng thấp, các TTTM ngoài trung tâm có giá dao động từ 40 – 60 USD/m2 như quận 10, quận 5, còn lại quận 2, quận 9, Gò Vấp hay Thủ Đức giá chỉ tầm khoảng 25 -35 USD/m2. Giá thuê khu trung tâm tăng do sức ảnh hưởng của nhiều thương hiệu quốc tế mới. Khu ngoài trung tâm có công suất thuê giảm vì mô hình bán lẻ kém hấp dẫn và dư nguồn cung.
Đối với những tổ hợp mua sắm, ki ốt nằm trong khu TTTM như Saigon Square, Bến Thành, Lucky Plaza, Taka plaza, An Đông, Bình Tây… giá thuê cao nhất là Bến Thành, từ xấp xỉ 30 - 50 triệu/m2, các trung tâm còn lại từ khoảng 10 – 27 triệu/m2, tùy vào vị trí. Bên cạnh giá thuê, mô hình này có thêm một hình thức là sang nhượng quầy hàng với diện tích từ 2-4m2. Ví dụ như Bến Thành có giá từ khoảng 1,2 - 2,5 tỉ, và các trung tâm khác từ khoảng 10.000 - 25.000 USD/quầy.
Dù vậy, thị trường vẫn hoạt động sôi nổi với sự gia nhập của những nhãn hàng mới và sự mở rộng của những thương hiệu hiện hữu. Tại khu vực trung tâm, Vincom Centre Đồng Khởi đã chào đón thương hiệu thời trang quốc tế H&M lần đầu gia nhập thị trường Việt Nam, chiếm trên 3.000m2 diện tích sàn ở tầng một và tầng lửng. Cũng tại Vincom Centre Đồng Khởi, Pull & Bear, Stradivarius và Massimo Dutti đều chiếm những diện tích đáng kể trên những tầng cao hơn. Tại khu vực ngoài trung tâm, Thuận Kiều Plaza đã mở cửa vào tháng 8 (dự kiến khai trương chính thức vào quý IV năm 2017) và dành đa số diện tích tầng trệt cho những thương hiệu F&B.
Thị phần mặt bằng bán lẻ trong các trung tâm thương mại đang phải cạnh
tranh gay gắt bởi sự đổ bộ của doanh nghiệp ngoại
Tiềm năng nhiều, áp lực cạnh tranh cũng lớn
Trong báo cáo Chỉ số phát triển bán lẻ năm 2017 của AT Kearney, Việt Nam xếp thứ hạng 6 trên toàn thế giới và có nhiều tiềm năng trở thành điểm đến lý tưởng cho các doanh nghiệp bán lẻ. Mật độ bán lẻ tại thị trường Việt Nam còn khá thấp, khiêm tốn ở mức từ 0,26 và 0,12m2 bán lẻ/người, thấp hơn nhiều so với các thành phố khác trong khu vực như Bangkok, Singapore và Kuala Lumpur. Theo dự báo của Viện Nghiên cứu Thương mại thuộc Bộ Công Thương, giai đoạn 2016 - 2020, tốc độ tăng trưởng thương mại bán lẻ của Việt Nam dự kiến đạt khoảng 11,9%/năm với quy mô thị trường khoảng 179 tỉ USD vào năm 2020. Tiềm năng dành cho Việt Nam vẫn còn được nhiều nhà đầu tư đánh giá cao bởi yếu tố quan trọng như dân số “vàng”, đô thị hóa nhanh chóng tạo đà tăng trưởng thu nhập cho người dân.
Nhìn nhận về thị trường bán lẻ Việt Nam, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc CBRE Việt Nam cho rằng, khó khăn hiện nay là ngành bán lẻ đang bị ảnh hưởng rất nhiều bởi kênh bán hàng qua internet. Xu hướng phát triển thương mại điện tử, kinh doanh qua mạng, và các thương hiệu lớn của thế giới tiếp tục vào Việt Nam đang khiến áp lực cạnh tranh của thị trường nội địa ngày càng gay gắt.
Ngoài ra, việc khối ngoại dần thôn tính các thương hiệu Việt tác động mạnh đến hoạt động doanh nghiệp kinh doanh thương mại trong nước. Theo số liệu từ Hiệp hội BĐS Tp.HCM, trong 9 tháng đầu năm, Tp.HCM xuất hiện khá nhiều trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng tiện lợi. Bênh cạnh những thương hiệu Việt nổi tiếng như Co.op Mart, Satra Mart, VinMart mở thêm chuỗi của hàng siêu thị, một lượng lớn nhà bán lẻ quốc tế thâm nhập thị trường trong năm nay như Aeon, Central, Auchan Super - Simply Mart, Family Mart, Seven Eleven, E Mart…cũng khiến nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM gia tăng khá mạnh. Ngoài ra, khá nhiều dự án chung cư có khối đế kinh doanh thương mại quy mô trung bình mọc lên khiến việc tìm kiếm đối tác để khai thác, kinh doanh cũng gặp không ít khó khăn.
Bên cạnh yếu tố kênh bán hàng, theo ông Sử Ngọc Khương, GĐ bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, yếu tố cạnh tranh nội ngoại cũng là vấn đề đang xảy ra trên thị trường bán lẻ. Nhiều thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) đến việc loạt ông lớn như Walmart, Tesco hay Carefour chuẩn bị đổ vào Việt Nam khiến các doanh nghiệp bán lẻ Việt Nam đang trước nguy cơ sân nhà không còn là ưu thế. Nhà bán lẻ nội địa cần tự tìm cho mình một hướng đi an toàn bằng cách hướng tới các thị trường tỉnh và vùng xa, để tận dụng tối đa lợi thế nắm vững văn hóa tập quán, vùng miền.
Phương Uyên