Bộ Tài chính tại Đề cương xây dựng Luật Thuế Tài sản đã đề xuất khi xác định mức thuế cần phải nộp, nên tách riêng làm 2 phần là đất và nhà (đã xây) riêng. Do đó, dù là nhà mặt đất hay căn hộ chung cư, đều cùng lúc phải chịu cả 2 mức thuế là thuế đất và thuế nhà.
Cách tính thuế đối với căn hộ chung cư
Công thức: Thuế đất + Thuế nhà = Số thuế cần phải nộp
Diện tích đất tính thuế x Giá đất x Thuế suất = Thuế đất chung cư
Cách xác định diện tích đất tính thuế = Diện tích nhà ở của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng x hệ số xác định diện tích đất tính thuế.
* Hệ số để xác định diện tích tính thuế
Với phần đất để xây nhà chung cư: Diện tích để ở là 0,2; Diện tích để kinh doanh là 0,3; Diện tích sử dụng chung cho cư dân trong toà nhà được tính bằng 0;
Với phần đất chỉ có công trình xây dựng dưới mặt đất được xác định hệ số là 0,3
Từ đó, rút ra diện tích đất tính thuế đối với một căn hộ chung cư để ở = Diện tích nhà (được ghi trên hợp đồng mua bán) x 0,2.
Giá đất là giá của 1m2 đất tính thuế dựa theo bảng giá được công bố bởi UBND tỉnh tại thời điểm tính thuế.
Hệ số thuế suất là 0,4%
Dự án khu đô thị nằm trên địa bàn Hà Nội, thiết kế cả chung cư lẫn nhà thấp tầng.
Ảnh: Nguyễn Hà
Chúng ta có thể lấy ví dụ: Một căn hộ để ở nằm trên đường Hoàng Đạo Thúy (Thanh Xuân), có giá đất là 39 triệu đồng/m2. Chủ căn hộ đó phải nộp thuế đất là: 80 m2 x 0,2 x 39 x 0,4% = 2,496 triệu đồng/năm.
Công thức tính thuế nhà chung cư ={(Diện tích x Suất vốn đầu tư) - 700} x Thuế suất
Đơn vị : triệu đồng
Diện tích nhà là phần diện tích được ghi trên sổ hồng, trên hợp đồng mua bán.
Suất vốn đầu tư được tính là giá trị đầu tư đối với mỗi m2 sàn từng loại công trình được quy định tại Quyết định 706, ban hành tháng 6/2017 của Bộ Xây dựng. Suất vốn đầu tư mỗi m2 sàn đối với một dự án nhà chung cư theo quy định hiện hành nằm trong khoảng 6,23-15,19 triệu đồng/m2, tùy theo chiều cao của công trình xây dựng.
Hệ số thuế suất là: 0,4%
Cũng là căn hộ nằm trên một dự án chung cư ở đường Hoàng Đạo Thuý, cao từ 25-30 tầng thì suất vốn đầu tư theo quy định là 11,35 triệu đồng. Suy ra, giá tính thuế của căn hộ sẽ là 80 x 11,35 = 908 triệu.
Nếu mức thuế suất 0,4% được áp dụng đối với phần giá trị vượt 700 triệu đồng, thì chủ căn hộ trên phải nộp khoản thuế nhà là 832.000 đồng. Như vậy, tổng Thuế Tài sản mà chủ nhà phải nộp hàng năm sẽ là 3,328 triệu đồng.
Song, đối với chung cư có quy mô từ 5-10 tầng, suất vốn đầu tư dưới 8,3 triệu đồng/m2, khi đó tổng giá trị tài sản chưa tới 700 triệu đồng, vì vậy, sẽ không phải đóng Thuế tài sản.
Cũng cùng nằm trong tòa chung cư này, nhưng mức thuế phải đóng đối với tầng dịch vụ, những căn hộ kết hợp ở và kinh doanh - shophouse sẽ cao hơn.
Cách tính thuế đối với nhà mặt đất
Công thức tính: Thuế đất + Thuế nhà xây trên phần đất đó = Số thuế phải nộp
Diện tích đất tính thuế x Giá đất x Thuế suất = Thuế đất
Diện tích đất tính thuế đối với nhà đất theo nội dung tại Đề cương dự thảo của Luật Bộ Tài chính sẽ là diện tích được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất hoặc trên nội dung của Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc Hợp đồng giao đất, Hợp đồng cho thuê đất. Đối với những trường hợp chưa có các giấy tờ trên, diện tích đất tính thuế sẽ là diện tích thực tế sử dụng.
Với một lô đất diện tích 200m2, nằm trên mặt đường Hoàng Đạo Thúy, giá đất được công bố bởi UBND Hà Nội là 39 triệu đồng/m2, số thuế đất mà chủ sở hữu phải nộp là: (200 x 39) x 0,4% = 31,2 triệu đồng.
Nếu có một căn nhà hoặc biệt thự được xây trên lô đất đó thì thuế tài sản đối với căn nhà/biệt thự lại được tính theo công thức dành cho thuế nhà với ngưỡng phải chịu thuế là từ 700 triệu đồng trở lên.
Công thức tính thuế nhà = {(Diện tích sàn x Suất vốn đầu tư) - 700} x Thuế suất
Đơn vị: triệu đồng
Như vậy, đối với những căn nhà mới xây, giá mỗi m2 nhà tính thuế sẽ là giá mỗi m2 nhà xây dựng mới căn cứ trên suất vốn đầu tư được Bộ Xây dựng quy định.
Theo quy định hiện hành, hiện suất vốn đầu tư xây dựng căn biệt thự 2-3 tầng sẽ là khoảng 8,56 triệu đồng/m2 xây mới. Trong trường hợp tổng diện tích sàn của căn biệt thự được xây 3 tầng là khoảng 300 m2 thì khoản thuế nhà mà chủ căn biệt thự đó phải chịu hàng năm sẽ là: [(300 x 8,56) - 700] x 0,4% = 7,472 triệu đồng. Như vậy, tổng Thuế Tài sản mà chủ bất động sản này phải nộp mỗi năm sẽ là 38,67 triệu đồng.
Nhưng nếu chỉ có một căn nhà ống 2-3 tầng trên lô đất đó, suất đầu tư sẽ thấp hơn, chỉ 6,81 triệu đồng/m2, khi đó, mức thuế phải nộp là khoảng 5,372 triệu đồng/năm.
Với trường hợp căn nhà trên mảnh đất đó đã qua sử dụng thì công thức tính thuế sẽ dựa vào phần chất lượng còn lại của ngôi nhà ở thời điểm tính thuế. Theo thông tin từ phía Bộ Tài chính, UBND cấp tỉnh hiện đang ban hành tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở để tính lệ phí trước bạ đối với tài sản đó.
Ngoài ra, vị trí của lô đất cũng quyết định đến mức thuế phải nộp. Cụ thể, nếu lô đất nằm ở vị trí số 2 trên mặt đường Hoàng Đạo Thúy, tức giáp ngõ rộng từ 3,5m trở lên thì giá được quy định tại bảng giá đất lại là 21,06 triệu đồng. Khi đó, tuy cùng diện tích nhưng chủ nhà chỉ phải nộp khoản thuế đất là khoảng 16,8 triệu đồng/năm. Số thuế phải nộp đối với lô đất nằm ở vị trí 3, tức giáp ngõ từ 2-3,5m sẽ là 13,7 triệu đồng và số thuế phải nộp đối với vị trí 4, tức giáp ngõ dưới 2m sẽ là 12,168 triệu đồng/năm.
Tại cuộc họp vào ngày 13/4, theo thông tin từ đại diện của Bộ Tài chính, Bộ này đang kiến nghị Chính phủ trình Ủy ban thường vụ Quốc hội và Quốc hội để đưa dự án Luật thuế tài sản vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh nhiệm kỳ Quốc hội khóa XIV. Mức thuế suất hàng năm đối với thuế tài sản là căn hộ chung cư, đất ở, đất xây nhà chung cư, đất kinh doanh... có giá từ 700 triệu đồng (tính cho phần giá trị vượt 700 triệu đồng) sẽ là 0,4%.