Giá đất khu Thủ Thiêm tăng mạnh nhưng vẫn ở mức hấp dẫn

11:36 AM 24/11/2017

Nhận định trên được JLL Việt Nam đưa ra trong một báo cáo riêng về khu Thủ Thiêm. Đây là khu trung tâm tài chính và khu đô thị phức hợp mới của Tp.HCM, nơi được xem là dự án đô thị phức hợp lớn nhất Đông Nam Á.

Cụ thể, theo báo cáo của JLL, hệ thống cơ sở hạ tầng trong khu vực trung tâm hiện đã có dấu hiệu quá tải trong bối cảnh đô thị mở rộng nhanh chóng, khó tìm quỹ đất trống, giá trị đất đai đã đạt đến mức làm cho việc đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê không còn khả thi và giá thuê văn phòng cũng chạm ngưỡng cao nhất từ năm 2008. Ngoài ra, theo số liệu của Hiệp hội các nhà sản xuất ô tô Việt Nam (VAMA), tình trạng ùn tắc giao thông liên tục tăng lên trong 5 năm gần đây với lượng ô tô tăng khoảng 35% mỗi năm kể từ năm 2012-2016.

Đại diện JLL, ông Stephen Wyatt nhận định: "Quy hoạch tổng thể Thủ Thiêm nhằm giảm bớt sự thiếu hụt nguồn cung trong khu vực trung tâm hiện tại. Khi cơ sở hạ tầng của Thủ Thiêm được cải thiện, chúng tôi dự kiến các công ty lớn sẽ bắt đầu xem Thủ Thiêm như là một giải pháp khả thi để đặt trụ sở thay cho khu trung tâm hành chính kinh tế hiện hữu".

Thực tế, gần như toàn bộ quỹ đất ở Thủ Thiêm đã được các nhà đầu tư thâu tóm thông qua rất nhiều hình thức giao đất/hợp tác khác nhau. Điều này cũng có nghĩa là quỹ đất sạch còn lại để phát triển dự án ở Thủ Thiêm càng trở nên khan hiếm trong khi nhu cầu đầu tư vẫn đang tăng cao. Toàn khu gồm tất cả 176 lô đất với khoảng 3,2 triệu m2 sàn nhà ở và 3,4 triệu m2 sàn thương mại, sắp tới đây sẽ là nơi sinh sống và làm việc của 145.000 cư dân cùng với 217.000 nhân viên.

Thủ Thiêm được JLL đánh giá là quỹ đất cuối cùng còn lại của Tp.HCM có quy hoạch tổng thể tốt, vị trí vô cùng đắc địa bên sông Sài Gòn và tiếp giáp trực tiếp quận 1.

Nhìn chung, giá đất Thủ Thiêm dù đã tăng khá cao nhưng hiện chỉ ở mức khoảng 1/3 so với giá đất ở quận 1. So với giá đất ở các quận liền kề quận 1 như quận 3 và quận 4 thì giá đất Thủ Thiêm vẫn khá khá thấp dù không chỉ Thủ Thiêm mà giá đất tại các khu vực liền kề ở quận 2 như Đồng Văn Cống, An Phú, Thảo Điền đều có sự gia tăng.

khu đô thị mới Thủ Thiêm
Một trong những trở ngại cho sự phát triển của khu Thủ Thiêm là chính
sách chưa đủ hấp dẫn. Ảnh: một góc khu đô thị mới Thủ Thiêm

Một trong những doanh nghiệp có tầm nhìn chiến lược vào khu đô thị mới Thủ Thiêm là Keppel Land với việc liên doanh với các đối tác Việt Nam trong năm 2016 để phát triển một dự án ven sông. Dự án này có sản phẩm chủ yếu là căn hộ cao cấp, văn phòng và thương mại.

Các doanh nghiệp khi tiếp cận quỹ đất tại Thủ Thiêm thường dùng biện pháp phổ biến nhất là thông qua hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT). Theo đó, 45% các lô đất được cấp cho các nhà đầu tư để đổi lấy cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới đã được chính thức phê duyệt thông qua hợp đồng BT.

Nhà đầu tư tiên phong vào Thủ Thiêm là Đại Quang Minh khi triển khai một loạt những dự án lớn bao gồm cả về hạ tầng lẫn khu dân cư thông qua hình thức BT. Với việc đầu tư hạ tầng, công ty này sẽ chịu trách nhiệm xây dựng 4 tuyến đường chính, trong đó gồm đại lộ vòng cung, đường ven hồ trung tâm, đường ven sông Sài Gòn và đường châu thổ qua khu lâm viên sinh thái phía nam, cầu Thủ Thiêm 2 và cầu đi bộ.

Hiện tại, nhà đầu tư này đang triển khai lập đồ án quy hoạch 1/500 dự án đầu tư xây dựng quảng trường trung tâm có quy mô khoảng 20ha và công viên bờ sông khoảng 9ha.

UBND Tp.HCM cũng giao cho Công ty CP Đầu tư Hạ Tầng Kỹ Thuật Tp.HCM (CII) 90.000m2 đất sử dụng ổn định lâu dài để xây dựng nhà ở. Ngoài ra, CII cũng nhận 6.000m2 đất sử dụng 50 năm để xây dựng văn phòng cho thuê, trả tiền thuê đất một lần cho toàn thời gian thuê.

Đổi lại, doanh nghiệp sẽ đầu tư dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía Bắc và hoàn thiện đường trục Bắc - Nam đoạn từ chân cầu Thủ Thiêm 1 đến đường Mai Chí Thọ trong khu đô thị Thủ Thiêm.

Cũng theo ông Wyatt, để hạn chế tình trạng dư cung trong tương lai, các nhà đầu tư phải hết sức quan tâm đến tình hình thị trường và sự thay đổi cung - cầu. Thủ Thiêm là một dự án phát triển phức hợp quy mô lớn nên khó tránh khỏi khu vực này sẽ trở thành công trường xây dựng trong nhiều năm. Đây chính là điều các nhà đầu tư và người mua bất động sản nhà ở cần phải lưu tâm khi đầu tư vào Thủ Thiêm.

Số liệu báo cáo từ Ban quản lý Thủ Thiêm cho thấy, có khoảng 16% trong tổng diện tích có thể phát triển sẽ được mời thầu trong thời gian tới, trong đó có 5 lô trong khu chức năng số 2a là đáng chú ý nhất. 

Tuy nhiên, do nhiều chủ đầu tư đang gặp vướng mắc, khó khăn khi thực hiện các thủ tục hành chính xin giấy phép đầu tư nên chỉ có khoảng 62% trên tổng diện tích sàn (GFA trên mặt đất) chưa được tiến hành xây dựng.

Ngoài ra, JLL cũng chỉ ra những thách thức trước mắt mà Thủ Thiêm sẽ phải đối mặt trong thời gian tới. Theo quy hoạch tổng thể được duyệt, 10 lô đất trong khu đô thị sẽ được dành để phát triển trường học phục vụ cho nhu cầu học tập của cư dân Thủ Thiêm và các khu vực lân cận. Dù hấp dẫn nhưng thị trường này vẫn chưa thu hút được sự quan tâm lớn là do cơ sở hạ tầng khu vực chưa đồng bộ và cộng đồng dân cư còn thưa thớt. 

Khác với các dự án phát triển đô thị mới ở các quốc gia khác, trở ngại lớn nhất kìm hãm tốc độ phát triển của khu đô thị Thủ Thiêm chính là việc thiếu các chính sách ưu đãi. Do đó, cần thiết phải có sự hỗ trợ từ chính phủ về các vấn đề liên quan đến pháp luật và thuế cho các nhà đầu tư/chủ đầu tư. Đặc biệt, việc tạo ra một môi trường kinh doanh thuận lợi và minh bạch hơn chính là một chất xúc tác quan trọng giúp đẩy nhanh tiến độ phát triển của Thủ Thiêm.

(Theo Nhịp sống kinh tế)