Giá đất liên tục tăng cao nhưng khó giảm vì 4 lý do chính

09:27 AM 15/05/2018

Những cơn sốt đất dù đã qua đi nhưng giá của nó không bao giờ quay về được vùng đáy trước đây, điều này được cho là xuất phát từ 4 nguyên nhân cơ bản.

Bốn nguyên do này đã được ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế Tp.HCM phân tích cụ thể:

Thứ nhất: Giá đất phản ánh sự tích tụ của việc trượt giá hàng năm

Ông Nghĩa cho rằng, giá đất hay giá bất động sản nói chung là sự phản ánh việc lạm phát tăng lên cùng  chi phí xây dựng cao hơn qua các thời điểm. Và đây cũng là điểm chung của cả thị trường vàng cũng như các thị trường kinh doanh khác. Song, không giống như vàng, tài sản bất động sản có thể khai thác cho thuê và thu về được một khoản tài chính. Những cơn sốt đất dù đã qua nhưng giá giao dịch vẫn không thể quay lại như vùng đáy trước đây, thực chất là sự tích tụ của việc đồng tiền mất giá qua thời gian.

Giá đất tại Tp.HCM không hề giảm trong suốt 20 năm qua. Song, cũng cần nhìn nhận một điều rằng, trong suốt 2 thập niên đó, giá trị của đồng tiền đã có nhiều thay đổi, kéo theo giá đất cũng có sự đổi thay. Điều này chứng tỏ rằng, giá đất không tăng lên mà do sự trượt giá của đồng tiền qua thời gian đã tích tụ lại, đẩy lên mức rất cao. Vì vậy, đầu tư đất được xem là kênh trú ẩn an toàn để chống khả năng trượt giá.

Thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại liên tục biến đổi, khó định đoán được sự xoay chiều của nó. Chính vì vậy, đã có không ít quan ngại về sự xuất hiện của hiện tượng bong bóng giá trên thị trường. Song, nếu giá bất động sản không tăng cao hơn so với mức độ trượt giá thì có nghĩa thị trường đang phát triển đúng với xu thế tự nhiên.

đất nền ở khu Cát Lái
Những lô đất nền ở khu Cát Lái, quận 2, Tp.HCM. Nguồn ảnh: Dothi.net

Thứ hai: Các khoản chi phí liên quan đến đất tăng cao

Giá đất là sự cộng dồn của hàng loạt các chi phí liên quan như: hạ tầng giao thông, xã hội, phí chuyển đổi mục đích sử dụng, thủ tục pháp lý… giá nhân công, vật tư, vốn vay, chi phí mặt bằng... Trong những năm qua, các khoản phí này liên tục leo thang, khiến cho giá đất cũng bị đội lên ngày càng đắt đỏ và rất khó để trở về mức đáy cũ.

Chỉ khi các khoản chi phí liên quan đến khu đất nằm ở ngưỡng cực thấp thì giá của tài sản này mới có khả năng điều chỉnh khi thị trường bước vào giai đoạn khủng hoảng.

Thứ ba: Kịch bản tích trữ đất đai lên đến đỉnh điểm

Trong ý thức hệ của người Việt Nam, đất đai là thứ hàng hóa thiết yếu của con người. Nhu cầu ở được xếp ngang hàng với nhu cầu ăn, vốn là nhu cầu thiết yếu hàng ngày. Chính tâm lý này đã tạo nên kịch bản tích trữ đất và ngày càng đẩy nó lên cao. Làn sóng thu gom đất trong suốt 4 năm qua đã lên đến đỉnh điểm, mà mỗi con sóng sau lại cao hơn sóng trước.

Nhu cầu về đất đai ngày càng tăng cao, trong khi đây lại là tài sản bất động, không mở thêm được, đã tạo nên sự khan hiếm về nguồn sản phẩm này. Mà thường thì giá của những cái khan hiếm lại luôn nằm ở mức cao, lập đỉnh và khó có thể trở về vùng đáy cũ.

Thứ tư: Giá đất được phản ánh bởi mật độ dân cư

Giá trị thực của đất đai chỉ được khẳng định khi cơn sốt đã qua mà cột giá cao vẫn được duy trì theo thời gian. Sự đông đúc về mật độ dân cư là tác nhân chính giúp duy trì giá đất. Sau những cơn sốt đỉnh điểm, giá đất tại những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, có cộng đồng dân cư hoàn chỉnh, có sự đồng bộ về hạ tầng, thường khó bị sụt giảm.

Để nhận định được nhu cầu về đất đai tại một khu vực nào đó là thật hay ảo, người ta thường căn cứ vào tính năng tiêu dùng của bất động sản hoặc mật độ dân cư tại nơi đó. Chuyên gia Phước Nghĩa cho rằng, nếu thu gom đất một cách vô tội vạ và không quan tâm đến nguyên lý thứ tư nêu trên, nhiều khả năng nhà đầu tư đang vô tình tích tụ bong bóng giá đất, tiềm ẩn nhiều rủi ro trong đầu tư.

(Theo Vnexpress)
 
  • Facebook
  • Google