Kỳ 6: Lạc hướng bởi lời mời chào giảm giá của nhà phát triển BĐS

10:07 AM 07/04/2015

Hãy làm một phép thử, kiểm tra một số loại hình BĐS và điều đầu tiên mà người làm công tác môi giới BĐS hỏi sẽ là: “Anh đang tìm mức giá bao nhiêu? Hiện có giá giảm và anh muốn tìm loại giảm như thế nào?”. Điều đó có nghĩa gì? Giá đã bị thổi lên hay giảm đi? Hay giá của người phân tích? Hay mức giá thị trường hiện tại? Các loại giá này nhìn chung là sẽ khác nhau.

nhà đầu tư
Nhà đầu tư có thể bị lạc hướng bởi những mời chào hấp dẫn từ nhà phát triển BĐS

Với một quảng cáo kế hoạch góp vốn chiết khấu tới 15-20%, thì bạn nên nhớ rằng đó chỉ là marketing. Thực tế giá ban đầu đã là quá cao và họ phải giảm xuống để bán, hoặc họ đang tạo sự hấp dẫn bằng khuyến mãi. Điều này cũng chẳng khác gì với một cửa hàng không bán được và phải giảm giá 20%, 50%. Tâm lý người mua thường thích mặc cả, và tất nhiên họ sẽ chọn mua ở mức giá được “giảm”, thực ra việc mua được hàng giảm giá không có nghĩa là đã mua được dưới giá thị trường.

Thực tế cho thấy, các siêu thị lớn còn bị kết tội tăng giá tuần trước rồi giảm giá ở tuần tiếp theo, đây đơn giản chỉ là một biện pháp marketing. Khoản chiết khấu giảm giá hiếm khi có thể thương lượng, song thường là ở đầu giai đoạn phát triển một BĐS, một khi nhà phát triển muốn bán nhanh ngay từ giai đoạn ban đầu, khi đó chúng ta tham gia vào quá trình phát triển. Do đó, nhà đầu tư cần dựa vào mức giá tăng trong giai đoạn phát triển để có được cảm giác chính xác về giá trị của BĐS.

Được biết, giá thị trường là mức mà có người sẵn sàng trả để có một món hàng cụ thể nào đó. Nếu chỉ còn 1-2 căn chưa bán thì có thể, tuy nhiên, nếu còn tới 15-20 căn thì lại khác. Bạn nên nhớ, giá mà nhà phân tích đưa ra thường khác với giá trị mà một nhà đầu tư mua-để-cho-thuê đánh giá vì họ quan tâm nhiều hơn đến doanh thu. Thực tế những ví dụ gần đây về những nhà đầu tư mua để cho thuê chỉ vì họ nghĩ rằng đã có được mức chiết khấu hấp dẫn. Nhưng điều không may là 6 tháng sau giá trị BĐS đó thậm chí còn thấp hơn giá đã chiết khấu và họ rất vất vả để đạt được giá cho thuê đã công bố. Điều đó có thể đặt nhà đầu tư vào trạng thái âm vốn rất nhanh do phải trả quá nhiều ngay từ đầu cho dù đã được chiết khấu.


Giá mà nhà phân tích đưa ra thường khác với giá trị mà một nhà đầu tư mua để
cho thuê đánh giá vì họ quan tâm nhiều hơn đến doanh thu

Ví dụ, những khu vực ở Anh có doanh thu cao và tăng trưởng vốn tốt dù mức độ cạnh tranh rất cao. Vài năm trước đây, BĐS mà người phân tích định giá ở mức 40.000 bảng được bán trên thị trường mở với giá gần 50.000 bảng. Lí do tại sao? Đơn giản vì thu nhập đạt cao và cầu cao hơn cung. Điều đó cho thấy, nhà đầu tư không trả cao hơn giá thị trường mà là trả theo giá thị trường.

Theo đó, những trường hợp này thường diễn ra ở những thị trường tăng trưởng nhanh, các nhà phân tích nhìn vào số liệu lịch sử và không hoàn toàn bắt kịp giá trị đối với những nhà đầu tư để cho thuê. Vì thế, nhà đầu tư chấp nhận mua vào trong một BĐS mà giá thị trường cao hơn 10-15% so với giá theo phân tích, thay vì thấp hơn giá phân tích 10-15%, vì đây là một dấu hiệu rất tốt về giá trị của BĐS trong tương lai. Mặt khác, những chiết khấu giảm giá này cần phân biệt với trường hợp cần bán gấp, một khi người bán đang tuyệt vọng cần bán nhanh và sẽ bán dưới giá thị trường. Cho nên, bạn cần thận trọng khi được mời chào giảm giá, hãy luôn xem xét con số thực sự phải trả, mức thu nhập và so với giá trong khu vực trước khi ra quyết định.

(Theo Báo Xây dựng Online)
 
  • Facebook
  • Google