Không hiểu tầm quan trọng của chi phí cơ hội là một sai lầm nghiệm trọng của
nhà đầu tư BĐS
Thực tế cho thấy, phần lớn các nhà đầu tư tham gia vào đầu tư BĐS do họ hiểu được cơ hội kiếm tiền thông qua đòn bẩy và tăng trưởng vốn đầu tư, hoặc lợi nhuận cao. Tuy nhiên, vẫn có khá nhiều trường hợp không hoàn toàn hiểu hết về chi phí cơ hội, cho nên không thể tối đa hóa lợi nhuận của mình. Các nhà đầu tư nên nhớ kỹ, bất kỳ ai tham gia vào lĩnh vực BĐS thường là để tạo ra thu nhập, tìm kiếm lợi nhuận, trong khi số lượng giao dịch là bao nhiêu không quan trọng. Thực tế có rất nhiều nhà đầu tư cố gắng mua càng nhiều BĐS càng tốt và ít khi bán hoặc tiếc rẻ BĐS đó.
Chi phí cơ hội rất quan trọng khi đầu tư BĐS
Bách khoa toàn thư định nghĩa, “chi phí cơ hội là một thuật ngữ sử dụng trong kinh tế, tức là chi phí của một hoạt động nào đó về mặt cơ hội bị bỏ qua (và lợi nhuận có thể mang lại từ cơ hội đó), hoặc phương án có giá trị nhất bị bỏ qua. Thí dụ, một thành phố quyết định xây dựng một bệnh viện trên lô đất trống của họ, khi đó chi phí cơ hội chính là cái gì khác có thể làm trên lô đất đó hoặc với số vốn xây dựng đó thay vì xây bệnh viện. Nếu xây bệnh viện thì thành phố sẽ hy sinh cơ hội xây một trung tâm thể thao hay bãi đỗ xe trên khu đất đó, hoặc bỏ qua khả năng bán lô đất để có một khoản thu bù đắp thâm hụt ngân sách địa phương, v.v..”.
Xét về mặt đầu tư BĐS, chẳng hạn một nhà đầu tư quyết định đầu tư 50.000 bảng vào một BĐS ở xứ Wals, thì chi phí cơ hội sẽ là những gì mà anh ta có thể thu được nếu đã đầu tư vào Việt Nam, Singapore, Thái Lan, … Hay nếu một nhà đầu tư quyết định giữ phần vốn trị giá 50 ngàn bảng vào một BĐS, chi phí cơ hội là cái mà anh ta có thể kiếm được từ khoản tiền này khi đầu tư vào một phương án khác, đem lại lợi nhuận cao hơn. Điều đó sẽ phụ thuộc vào chiến lược cụ thể của nhà đầu tư nhưng có thể nói rằng rất nhiều người không quan tâm đúng mức đến chi phí cơ hội, thay vì chỉ mua vào 1-2 BĐS rồi giữ chúng 15-25 năm để hưởng lúc tuổi già. Có thể đây là chiến lược riêng của nhà đầu tư nhưng chiến lược này quá rộng, nhiều rủi ro và không tối đa hóa những cơ hội sẵn có.
Bạn nên nhớ một điều, phải luôn khiến cho đồng tiền của mình hoạt động. Tức là ngay khi cảm thấy tiền của mình đã mang lại thu nhập đáng kể và thu nhập này có khả năng giảm xuống so với các khả năng khác, lúc đó bạn phải tìm kiếm việc hiện thực hóa lợi nhuận và đầu tư vào chỗ khác khi cảm thấy có cơ hội lớn hơn so với cơ hội hiện tại, nhưng đã hết các loại chi phí liên quan. Đối với BĐS, may mắn không nhất thiết có nghĩa là bán hàng, bởi nhà đầu tư có thể đáo nợ và đầu tư tiền vào một nơi khác. Điều này không khác với các hình thức đầu tư khác như mua chứng khoán, nhà đầu tư kiếm được tiền hay mất tiền phụ thuộc vào giá mua vào và giá bán ra. Khi giữ một BĐS trong 15-25 năm nhà đầu tư sẽ kiếm được tiền từ việc cho thuê nhưng sẽ dễ có những lo lắng suốt thời gian này khi đồng tiền trải qua những chu kỳ thăng trầm khác nhau.
Như vậy, muốn trở thành một nhà đầu tư thành công, bạn phải biết khi nào thì tham gia vào thị trường, và rút lui thời điểm nào. Mặt khác, cố gắng để có thể mua thấp và bán cao. Ví dụ, với mọi nỗ lực có thể, bạn đã mua một BĐS với giá tốt ở một địa bàn phù hợp, tuy nhiên sau đó đã bán trong vòng 1 năm do cảm thấy đây chính là thời điểm mang lại lợi nhuận tối đa, nhưng điều quan trọng hơn là có những cơ hội lớn hơn trong thời gian tới.
Trường hợp cụ thể, một nhà đầu tư đã mua BĐS năm ngoái, nó được hoàn thành vào 12 tháng trước và bán tài sản đó sau 6 tháng. Khi đó mua vào với giá thấp hơn mặt bằng thị trường là 15.000 bảng Anh, nhà đầu tư nghiên cứu thấy rằng ở khu vực đó có ít nhà đầu tư mua để cho thuê. Nên giao dịch được đảm bảo bởi khoản đặt cọc 5.000 bảng. Đến lúc hoàn thiện, nhà đầu tư đã đóng tiếp 28.000 bảng nữa, tổng cộng là 33.000 bảng. Tiếp theo, nhà đầu tư bán nó ra thị trường và thu được số lãi là 23.000 bảng, mặc dù thị trường có giảm nhẹ ở khu vực đó. Điều đó cho thấy, nhà đầu tư đã dùng 5.000 bảng trong 18 tháng, 6 tháng với 28.000 bảng và thu lại 56.000 bảng 6 tháng sau. Vậy tại sao lại bán, mà không xem xét phương án đảo nợ?
Thực tế, khi nhìn về tương lai, nhà đầu tư không thể có được những câu trả lời chính xác nhất. Vì thế, họ phải dự báo tốt nhất có thể dựa trên các số liệu sẵn có. Cụ thể là phải dự báo lãi suất, cung và cầu, chi phí mua/bán, việc làm, thị trường, sức khỏe nền kinh tế trong chu kỳ thời gian tiếp theo tại những thị trường hay khu vực mà bạn đang đầu tư hay tìm kiếm cơ hội đầu tư.
Mặc dù chi phí cơ hội có thể khó lượng hóa, tuy nhiên những tác động của nó là phổ quát và rất thực tiễn ở cấp độ mỗi cá nhân đầu tư. Do đó, nguyên lý đằng sau khái niệm chi phí cơ hội được áp dụng cho tất cả mọi quyết định, chứ không riêng gì các quyết định về kinh tế. Ví dụ, khi Steven Gerrard quyết định ở lại đội bóng đá Liverpool, là đội mà anh ta đang là đội trưởng, thì chi phí cơ hội là những gì anh ta có thể có được nếu đã chuyển sang đá cho đội Chelsea hay Real Madrid. Sau cùng anh ta cảm thấy những phần thưởng có thể đạt được tại Liverpool sẽ lớn hơn những gì có thể nhận được tại Chelsea, song đây là một quyết định cá nhân phụ thuộc vào những mục tiêu cá nhân cầu thủ.
Các nhà đầu tư hãy luôn nhìn vào các khoản đầu tư/góp vốn của mình và xem chúng hoạt động đạt kết quả đến đâu. Trường hợp nhà đầu tư có tiền đọng tại một BĐS mà nghĩ sẽ gia tăng giá trị trong 15 năm tới, tuy nhiên có thể không tăng trong 5 năm tới, vậy có nên đổ tiền vào? Ngoài ra, các nhà đầu tư phải luôn để mắt đến động thái của thị trường BĐS và những cơ hội khác. Như vậy, bằng cách khai thác tối đa đồng tiền của mình và tối đa hóa đòn bẩy tiềm năng, khi đó nhà đầu tư có thể tối đa hóa các cơ hội có trên thị trường.