Bốn quy tắc đơn giản giúp tài sản địa ốc không biến thành tiêu sản

08:09 AM 26/02/2018

Vốn được xem là tài sản có giá trị, nhưng chỉ một quyết định sai lầm, nhà đầu tư hoàn toàn có thể biến bất động sản thành tiêu sản, trượt giá, không sinh lời như mong muốn.

Theo ông Trần Minh Quang, một người đã có kinh nghiệm 10 năm từ việc giữ chức quản lý, giám đốc marketing, kiêm giảng dạy về bán hàng cho các doanh nghiệp bất động sản và hàng tiêu dùng tại Tp.HCM, có rất nhiều người dốc hết vốn liếng để đổ vào địa ốc, song, khi đưa ra quyết định đầu tư,  vẫn có sự nhầm lẫn lớn giữa tài sản và tiêu sản.  

Và hệ quả của sự nhầm lẫn này là hiệu quả đầu tư không cao, thậm chí, có thể rơi vào thua lỗ, dẫn đến việc phải bán tháo để cắt lỗ, việc này đồng nghĩa với chuyện biến khối tài sản thành tiêu sản. Từ thực tế này, ông Quang đã chia sẻ 4 quy tắc đơn giản nhằm giúp các nhà đầu tư phân biệt, cũng như phòng tránh tình trạng khối bất động sản trở thành tiêu sản. Cụ thể:

Thứ nhất, để được gọi là tài sản thì bất động sản phải đẻ ra tiền

Bước này giúp các nhà đầu tư làm rõ được khái niệm giữa tài sản và tiêu sản. Theo đó, nguồn thu nhập có được từ suất đầu tư mang lại được gọi là tài sản, giá trị có sự gia tăng theo thời gian hoặc là có chốt lời cụ thể. Còn những món hàng liên tục phải lấy tiền từ trong túi ra mà không sinh được đồng lời nào, thậm chí, bị mất giá, thâm hụt, hoặc thua lỗ thì gọi là tiêu sản. Tâm lý của đa số các nhà đầu tư cho rằng bất động sản luôn là tài sản không đúng trong mọi trường hợp. Bởi, thực tế, những trường hợp tưởng chừng đang đầu tư vào một khối tài sản nhưng bản chất lại là tiêu sản đã có rất nhiều.

Một ví dụ đơn giản được ông Quang đưa ra, nhà đầu tư bỏ vốn mua một mảnh đất, đến giai đoạn đất tăng giá, bán lại chốt lời thì được xem là suất đầu tư tài sản thành công. Ngược lại, bỏ ra một khối tài sản lớn để đầu tư vào căn hộ dịch vụ, có đầy đủ đồ nội thất cao cấp với mục đích cho thuê, song, tình trạng khách thuê ế ẩm suốt một thời gian dài, khiến nhà đầu tư phải bù lỗ vận hành hàng tháng, nếu rao bán thì bị lỗ phần nội thất… được xem là suất đầu tư tiêu sản.

bất động sản thành tiêu sản
Vốn được xem là tài sản giá trị, song, quyết định đầu tư sai lầm có thể sẽ biến
bất động sản thành tiêu sản, dẫn đến thua lỗ, vốn đầu tư bị thất thoát.
Ảnh: Vũ Lê

Thứ hai, nguồn vốn đầu tư tự có sẽ giúp tạo tài sản chắc chắn hơn

Nguồn gốc của dòng tiền đầu tư là yếu tố tác động rất lớn đến tài sản hay tiêu sản. Đối với đầu tư bất động sản thì khả năng tỷ suất biến thành tiêu sản sẽ cao hơn khi sử dụng nguồn vốn vay.

Cụ thể, đối với cùng một khối bất động sản, nếu được đầu tư bằng nguồn vốn tự có, cộng thêm sự tính toán hợp lý về thời hạn của dòng tiền, khi đưa tài sản này vào khai thác (cho thuê hoặc bán) được giá tốt, thì nó trở thành tài sản giá trị.

Nếu sử dụng vốn vay quá lớn để đầu tư bất động sản, tức là đầu tư tài sản 10 đồng trong khi số vốn hiện có chỉ là 1 đồng, còn tới 9 đồng là đi vay, sau đó, phải còng lưng để trả lãi vay hàng tháng, suất đầu tư này không hề ổn chút nào, và việc biến thành tài sản thành tiêu sản là rất cao do chi phí tài chính ăn vào vốn gốc.

Tài sản bằng nguồn vốn cộng với nợ là công thức được áp dụng chủ yếu trong chuyên ngành tài chính kế toán. Song, thực tế, nếu tỷ lệ khoản nợ quá cao thì khả năng tài sản bị biến thành tiêu sản là rất cao, bởi, kịch bản bị cấn nợ, siết nợ rất dễ diễn ra.

Thứ ba, thanh khoản của bất động sản được đưa vào khai thác cao mới là tài sản

Quy tắc này cũng đồng nghĩa với việc bỏ một lượng vốn lớn để đầu tư vào khối bất động sản, nhưng lại bỏ hoang, việc khai thác không thể thực hiện được, mua dễ bán khó… chính là đang tiêu sản.

Ví dụ, nhà đầu tư bỏ vốn mua một căn hộ hoàn thiện với mục đích cho thuê lại và hàng tháng có tiền thu về thì được xem là suất đầu tư tài sản. Nhưng việc, bỏ ra cả một lượng vốn lớn để mua sỉ cả sàn căn hộ đang xây với mục đích bán lại kiếm tiền chênh trong khi thanh khoản thị trường suy giảm, phải ôm hàng suốt thời gian dài thì là kiểu đầu tư tiêu sản.

Thứ tư, pháp lý của bất động sản hoàn chỉnh mới là tài sản

Nếu một bất động sản đang nằm trong diện tranh chấp, thời gian để hoàn hiện pháp lý mất nhiều hoặc không thể hoàn thiện đúng với luật định thì khả năng suất đầu tư này 90% là tiêu sản.

Ví dụ, nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư một lô đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và là đất thổ cư (dùng để xây nhà ở), khả năng tăng giá của lô đất theo thời gian là rất cao, việc giao dịch cũng dễ dàng. Đây được gọi là tài sản giá trị. Còn nếu bỏ ra cả bạc tỷ để mua một lô đất đang vướng quy hoạch, giấy chứng nhận quyền sử dụng chưa có, hoặc là đất nông nghiệp không thể chuyển thành thổ cư thì suất đầu tư này bị xem là tiêu sản, khả năng thua lỗ là rất cao.

Cũng theo vị chuyên gia này, giá trị của khối tài sản khi đầu tư bất động sản sẽ bị ảnh hưởng bởi rất nhiều các biến số. Đơn cử như chính sách nhà đất thay đổi, chính sách tín dụng có sự điều chỉnh, nguồn cung dưa thừa gây ảnh hưởng đến lực cầu và sự biến động không ngừng của nền kinh tế chung.

Do đó, các nhà đầu tư cần phải theo sát diễn biến của nền kinh tế nói chung và ngành bất động sản nói riêng, từ đó, linh hoạt trong việc điều chỉnh chiến lược kinh doanh để hạn chế những rủi ro có thể xảy ra, đồng thời, cũng là cách tránh cho suất đầu tư bất động sản không bị biến thành tiêu sản.

(Theo Vnexpress)
 
  • Facebook
  • Google