Kỳ 1: Không có chiến lược rõ ràng trong đầu tư BĐS
Trên thực tế, rất nhiều nhà đầu tư mua một BĐS nào đó vì có người bảo họ rằng giá trị của BĐS đó sẽ tăng lên hoặc họ mua vì biết rằng sẽ được hưởng chiết khấu lớn, trong khi họ lại không xác định là việc mua bán này sẽ giúp họ đạt mục tiêu kinh doanh đã đề ra.
Nếu không có chiến lược rõ ràng trong đầu tư BĐS rất dễ dẫn đến thất bại
(Ảnh minh họa)
Thực tế, một số nhà đầu tư mua vào mà không có một chiến lược rõ ràng hay mua vào loại hình BĐS không phù hợp với khả năng tài chính của mình, mua BĐS ngoài kế hoạch và chiếm tới 30% đặt cọc là một ví dụ điển hình cho sai lầm trên. Hoặc giá trị BĐS đó chiếm toàn bộ khoản tiền tiết kiệm hay mua một loại BĐS để cho thuê rồi mới nhận ra mình không thích trở thành người cho thuê nhà (bởi có thể không thích thú với nhiều thủ tục rườm rà hoặc ngại va chạm với người thuê phức tạp…).
Mặc dù có nhiều nhà đầu tư có thể có chiến lược hợp lý, tiêu biểu như mua để cho thuê trị giá khoảng 10tỷ VND trong khu vực của mình, tuy nhiên sau đó lại bất chợt bị phân tán ý tưởng bởi một hợp đồng mới cho một biệt thự rất đắt tiền ở Thái Lan; hoặc một căn hộ giảm giá ở Malaysia… điều này hoàn toàn không phù hợp với chiến lược chung của họ; thậm chí có nhà đầu tư mua vào một dự án cải tạo mà không có đủ kỹ năng hay nguồn vốn để hoàn thành việc cải tạo dự án.
Nhà đầu tư BĐS cần cân nhắc kĩ nhiều yếu tố để tránh nguy cơ thất bại
(Ảnh minh họa)
Trước khi bắt đầu việc mua bán, nhà đầu tư BĐS cần phải lên kế hoạch cho chiến lược của mình. Điều đó đồng nghĩa với việc họ phải trả lời được các câu hỏi như liệu mình có thể dành bao nhiêu thời gian vào việc này, với ngân sách có bao nhiêu, mình đã có những kỹ năng nào, hoạt động trong khung thời gian nào (ngắn, hoặc trung hay dài hạn).
Mặt khác, lại có nhiều nhà đầu tư theo đuổi chiến lược đầu tư quá rộng lớn, mua vào BĐS nhiều loại ở 5-6 quốc gia. Mặc dù, đó có thể là những món giá hời nhưng sẽ khó quản lý được tất cả những vấn đề về pháp lý, cũng như thuế và tài chính có liên quan. Các nhà đầu tư nên đặt mục tiêu chỉ theo đuổi đồng thời 2 hoặc tối đa 3 loại đầu tư khác nhau để dễ dàng theo dõi thị trường hơn. Đặc biệt, nên trở thành chuyên gia trong 2-3 thị trường hơn là dàn trải trên 5-6 thị trường, dù đó là mua để bán, hay mua để cho thuê, hoặc đầu tư ra nước ngoài.
Để thành công, cần rà soát lại những chiến lược hiện tại, như lên kế hoạch nắm bắt BĐS, tìm hiểu đâu là yếu tố thúc đẩy giữ lại hay bán ra?
Ví dụ như một BĐS dường như là một món giao dịch tuyệt vời lúc mua nhưng lại có thể rất khó bán, tức là khó hiện thực hóa lợi nhuận của nhà đầu tư. Đơn giản như nhà đầu tư có thể mua một nhà có phòng ở dành cho sinh viên thuê và thu nhập khá tốt từ tiền thuê nhà này nhưng giá trị bán của nó lại không cao. Trường hợp đột xuất cần phải bán thì liệu sẽ có người mua sẵn sàng mua lại tài sản này hay chỉ là tốt khi cho thuê vì khu vực đó có nhiều sinh viên thuê, nhưng bán thì rất khó tìm được người mua. Như vậy, điều này có ảnh hưởng đến giá trị BĐS khi bán lại và hoàn toàn phụ thuộc vào quan hệ cung cầu. Do đó, tốt nhất khi nhằm vào khu vực có tỷ lệ hỗn hợp người mua để ở, hoặc để thuê và người mua để đầu tư, từ đó sẽ có tỷ lệ hỗn hợp các chiến lược khác nhau và nhà đầu tư sẽ không phải cạnh tranh với quá nhiều người khác có cùng chiến lược như mình.
Ngoài ra, ở một số khu vực có thể nhìn thấy sự tăng trưởng ngay của luồng vốn đầu tư, song một số khu vực có thể sẽ lình xình trong 3-10 năm trước khi tăng nóng. Vì vậy, nhà đầu tư cần cẩn trọng vấn đề này trước khi mua và cũng cần dự tính mình có thể sẽ bị chôn vốn vào đây. Trường hợp có cơ hội, nhà đầu tư có thể cần huy động số tiền này sớm, đồng thời cũng cần đảm bảo mình có một chiến lược thoái lui dứt khoát nếu không sẽ phải bán ra một cách tuyệt vọng. Đó là lí do tại sao nhà đầu tư phải cân nhắc chiến lược ngay tại điểm xuất phát.
Dưới đây là những yếu tố mà nhà đầu tư cần xem xét:
Có bao nhiêu tiền để có thể đầu tư?
Đầu tư với mục tiêu là gì? và thời gian là bao lâu?
Bạn dành bao nhiêu thời gian cho công việc này?
Và chiến lược thoái lui (nếu có) là gì?
Tóm lại, với tất cả những phân tích trên, mục đích là muốn nhắc nhở nhà đầu tư rằng, phải có chiến lược rõ ràng để tránh lạc hướng ngay từ ban đầu chính là điểm xuất phát chủ động tuyệt vời.