Về vấn đề này, chuyên gia nhà phố Nguyễn Tấn Phong, người đã có gần 10 năm lăn lộn trên thị trường bất động sản Sài Gòn cho rằng, khả năng thẩm định giá cũng như sự hạn chế trong việc tự khảo sát giá bất động sản chính là thiếu sót khiến đa số người mua nhà đất mua đắt, mua hớ, không có cơ sở để thương lượng mức giá hợp lý.
Đồng thời, vị chuyên gia này cũng đã chia sẻ một số bí quyết trong việc tự định giá đất mà ông tích cóp được trong thời gian hoạt động của mình.
|
|
Nếu giá đất vượt xa so với khung giá đất Nhà nước ban hành nhân với 4 thì
cần phải đặt nghi vấn hoặc thương lượng về mức giá hợp lý. Ảnh: Vũ Lê |
Lấy giá đất được quy định bởi Nhà nước nhân 4
Cách định giá nhanh nhất là dựa trên giá trị đất theo cung đường được UBND thành phố quy định. Thông thường, đất mặt tiền của một cung đường sẽ có giá rơi vào khoảng trên dưới 4 lần so với đơn giá quy định của Nhà nước.
Theo cách này, giá đất thị trường hiện nay được ước tính đang cao hơn 3-4 lần so với bảng giá đất do Tp.HCM quy định (ban hành vào năm 2015 và được điều chỉnh 5 năm một lần). Đồng thời, ông Phong cho rằng, độ vênh bình quân có thể chấp nhận được tại thời điểm này là hệ số 3,8-4,5. Vị chuyên gia này cũng đã thống kê có gần 80% giao dịch nhà đất thành công trên thị trường chấp nhận khoảng cách này.
Ví như: Khung giá đất nằm trên đường Cô Giang, quận Phú Nhuận, Tp.HCM được Nhà nước quy định tại thời điểm năm 2015 là 19,5 triệu đồng/m2 cho trọn tuyến đường. Để tính được mức giá tiệm cận ở mức tương đối cho thị trường hiện nay (2017) thì chỉ cần lấy khung giá này nhân với 3,8-4,5. Song, cũng có thể sẽ ở dao động ở mức 10-15% tùy diện tích và vị trí của thửa đất. Nếu trong trường hợp đất ở đường Cô Giang hiện đang có giá thị trường cao gấp 10 lần so với khung giá đất được Nhà nước ban hành thì chắc chắn đang có dấu hiệu bị kê khung giá ảo, vì vậy, nhà đầu tư cần phải đặt ra nghi vấn, kiểm tra và đối chiếu thật kỹ.
Cơn sốt đất lan rộng tại Tp.HCM trong năm 2017 đã khiến cho giá đất trên nhiều tuyến đường bị tăng gấp 10-16 lần so với bảng giá đất được Nhà nước đưa ra. Độ vênh khó có thể chấp nhận hoặc chưa từng diễn ra giao dịch nào trên thị trường, nó đồng nghĩa với giá ảo. Song, đối với những khu vực vừa cải tạo cơ sở hạ tầng, có những điểm nhấn tiện ích công cộng, những công trình tiện ích khác, có thể tăng giá trị lên khoảng 6-8 lần.
Lấy giá cho thuê làm mốc
Đối với những bất động sản đang được cho thuê, nếu lợi suất thuê cao hơn so với gửi ngân hàng và ổn định, nhà đầu tư nên xuống tiền ngay sau khi đã kiểm tra các vấn đề về pháp lý.
Trong trường hợp còn băn khoăn, nhà đầu tư có thể so sánh với các bất động sản tương đồng ở khu vực khác để định giá. Giá đất ở một số khu vực tập trung thường có sự tương đồng, do đó, nếu chọn mua bất động sản ở khu vực khác thì nên lựa chọn và phân tích thêm các yếu tố này.
Lấy kinh nghiệm của môi giới
Kinh nghiệm từ thực tế hoạt động trên thị trường của các nhà môi giới chuyên nghiệp là một trong những yếu tố giúp các nhà đầu tư định giá đúng. Bạn sẽ nhanh chóng có được thông tin về giá đất cùng kỳ hằng năm một cách chính xác khi đến với một môi giới chuyên nghiệp tại khu vực đang quan tâm.
Thông qua ngân hàng
Ngân hàng có một quy trình thẩm định tài sản bất động sản cho vay khá chặt chẽ. Vì vậy, nếu được ngân hàng hỗ trợ về khâu này, người mua sẽ không phải lo lắng về giá trị của khu đất đang quan tâm. Song, thời gian của quy trình này thường kéo dài, khiến người mua có thể sẽ bị mất cơ hội do quyết định quá chậm. Mức định giá mà các ngân hàng đưa ra thường nằm ở mức an toàn, vì vậy, có thể giá thực tế sẽ cao hơn từ 10-20%.
Không chỉ vậy, hiện nay trên cộng đồng mạng đang khá thịnh hành kết quả từ các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp có trả phí hoặc miễn phí, đây cũng là một cổng thông tin mà các nhà đầu tư còn có thể tham khảo.